Nos partenaires promoteurs nationaux
Trois groupes immobiliers de référence forment l'ossature de notre sélection : DOMUCI, le Groupe Carrère et Mozart. Chacun apporte une expertise distincte sur les dispositifs fiscaux 2026, et tous partagent une exigence de qualité de réalisation que nous validons sur chaque programme avant de le présenter à nos clients.
La défiscalisation immobilière souffre d'un travers : la multiplication des intermédiaires sans réelle exigence sur la qualité des programmes. Chez Immobilier59, nous avons fait le choix inverse : peu de partenaires, mais sélectionnés sur leur historique de livraisons, la solidité financière de leur structure, la cohérence de leur positionnement avec les dispositifs fiscaux que nous présentons.
Groupe DOMUCI — Neuilly-sur-Seine
Création : 2014, fondé par Jean-Christophe Pou.
Siège : Neuilly-sur-Seine (92).
Spécialité : résidences à taille humaine en métropoles dynamiques.
Présence géographique : Paris, Toulouse, Bordeaux, Lyon, Versailles.
Site officiel : domuci.com
DOMUCI s'est imposé en une décennie comme un acteur de référence sur le segment des résidences urbaines à taille humaine. La signature du groupe : des opérations comprises entre 30 et 80 logements, livrées avec un haut niveau de finition, situées dans des quartiers porteurs des grandes métropoles françaises. Cette taille intermédiaire permet à DOMUCI de soigner chaque programme comme un ensemble architectural cohérent, là où les très grands groupes industrialisent leur production.
Pour l'investisseur défiscalisant, DOMUCI présente plusieurs atouts décisifs : une sélection rigoureuse des emplacements (proximité transports, commerces, écoles), des prix de revient maîtrisés (autour de 4 500-6 500 €/m² selon les villes), une qualité de bâti supérieure à la moyenne du marché neuf, et une politique de gestion locative aboutie via des partenariats avec des administrateurs de biens reconnus.
Les programmes DOMUCI sont éligibles au dispositif Jeanbrun (logements neufs DPE C minimum), à la location meublée non professionnelle (LMNP), et au démembrement temporaire de propriété pour les profils patrimoniaux haut de gamme.
Groupe Carrère — Bordeaux, Toulouse, Neuilly-sur-Seine
Création : 1995, fondé par Frédéric Carrère.
Sièges : Bordeaux + Toulouse + Neuilly-sur-Seine.
Taille : 350 collaborateurs, environ 1 500 logements livrés par an, 25 000 logements livrés depuis la création.
Présence géographique : France entière (8 régions actives).
Site officiel : carrere-promotion.com
Le Groupe Carrère est l'un des acteurs majeurs de la promotion immobilière française. Trente ans après sa création, le groupe affiche un cumul de 25 000 logements livrés et un rythme annuel de 1 500 nouvelles unités, ce qui le positionne dans le top 15 des promoteurs hexagonaux. Cette taille industrielle s'accompagne d'une organisation décentralisée par grandes régions, qui permet d'adapter chaque programme aux spécificités du marché local.
Pour Immobilier59, l'intérêt de Carrère réside dans la diversité de son catalogue : programmes neufs en métropoles (éligibles Jeanbrun), résidences services pour étudiants et seniors (éligibles LMNP), opérations de réhabilitation patrimoniale en centre-ville ancien (éligibles Denormandie ou déficit foncier). Cette palette nous permet de proposer une solution Carrère pour quasiment tous les profils patrimoniaux.
La solidité financière du groupe est un autre argument décisif : capital social conséquent, fonds propres robustes, ratios de pré-commercialisation élevés sur chaque opération, garantie d'achèvement systématique auprès d'établissements bancaires de premier rang. Pour l'investisseur, c'est l'assurance que le programme sera livré dans les délais et conformément au contrat de réservation.
Groupe Mozart — Lille (Vauban)
Création : 2014, par Sébastien Charon et Nelson Barata.
Siège : Lille, quartier Vauban (59).
Spécialité : défiscalisation haut de gamme — Déficit foncier, Malraux, Monuments Historiques.
Approche : restauration immobilière de standing en cœur de ville.
Site officiel : mozartinvestissement.fr
Mozart Groupe occupe un créneau spécifique et premium : la restauration de patrimoine immobilier ancien en cœur de ville historique. Là où la plupart des promoteurs construisent du neuf en périphérie, Mozart rachète des immeubles XVIIIe et XIXe siècle dans les Sites Patrimoniaux Remarquables, conduit des chantiers de restauration sous le contrôle des Architectes des Bâtiments de France, et livre des appartements d'exception combinant cachet historique et confort contemporain.
Cette spécialité rend Mozart particulièrement complémentaire des deux autres partenaires : là où DOMUCI et Carrère couvrent le neuf et la résidence services, Mozart couvre l'ancien noble. Pour un investisseur en TMI 41% ou 45% qui souhaite combiner la dimension fiscale et la dimension patrimoniale au sens fort du terme, les programmes Mozart sont souvent la meilleure réponse.
Les dispositifs fiscaux concernés par les programmes Mozart sont les plus puissants du paysage : Malraux (réduction d'impôt de 22% à 30% du montant des travaux, hors plafond niches fiscales), Monuments Historiques (déduction totale et illimitée des charges, exonération de droits de succession article 795 A CGI), Déficit foncier (jusqu'à 21 400 €/an déductibles du revenu global). Pour ces dispositifs, la rigueur de la maîtrise d'ouvrage est critique : c'est elle qui conditionne l'éligibilité fiscale du programme.
Comment nous sélectionnons un programme
Avant qu'un programme ne soit présenté à un client, nous le passons au filtre de cinq critères cumulatifs :
- Solidité du promoteur : capital social, fonds propres, garantie d'achèvement, antériorité de livraisons.
- Qualité de l'emplacement : accessibilité transports, dynamisme démographique, équipements publics, perspectives de valorisation à 10-15 ans.
- Cohérence du loyer projeté : comparé aux loyers réels du marché local sur la base des annonces SeLoger / LeBonCoin / observatoire CLAMEUR.
- Éligibilité fiscale claire : dispositif explicite, conditions remplies (DPE, zonage, travaux, durée d'engagement), avis d'avocat fiscaliste si dispositif complexe (Malraux, Monuments Historiques).
- Adéquation au profil client : TMI, capacité d'investissement, horizon, objectifs patrimoniaux. Aucun programme n'est universel.
Nous refusons de présenter un programme qui ne coche pas ces cinq cases. Nous préférons décliner une vente plutôt que d'engager un client dans un produit inadapté.
Trois partenaires, trois logiques complémentaires
| Partenaire | Spécialité | Profil idéal | Dispositifs phares |
|---|---|---|---|
| DOMUCI | Neuf urbain métropoles | TMI 30-41%, capacité 200-400 K€ | Jeanbrun, LMNP |
| Carrère | Volume + diversité | Tous profils, large fourchette | Jeanbrun, LMNP, Denormandie |
| Mozart | Restauration patrimoine ancien | TMI 41-45%, capacité 400 K€-1 M€ | Malraux, MH, Déficit foncier |
Quel programme correspond à votre profil ?
Notre simulateur identifie le dispositif optimal selon votre TMI et votre capacité, puis nous vous présentons 1 ou 2 programmes adaptés issus de notre sélection.
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